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2012年全国土地市场盘点
来源:乐山市土地矿权交易中心 | 发布时间:2013-01-07 | 阅读次数:1175
 

  受到宏观调控与成品房市场销售行情的影响,2012年土地市场呈先抑后扬的趋势,尽管四季度景气程度有明显回升,全年成交仍明显低于2011年同期。国土资源部发布的报告显示,2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元,较上一年分别减少3.3%和14.7%,这对于未来商品房供应构成较大压力。

      全国市场概览:低位反弹,先抑后扬
2012年被称为史上最严厉的房地产调控年,受到调控力度与成品房市场销售行情的影响,全年土地市场供应呈先抑后扬的趋势。年初受持续从严从紧的调控政策与政府供地节奏影响,一二季度土地市场量价齐跌,景气度降至2008年后最低的低谷,但随后刚需的释放令市场预期逐渐好转,恐慌情绪有所趋缓。
       进入下半年后,各地政府出于拓展财政收入目的,在加大供应量的同时纷纷推出优质地块,带动房企拿地积极性,同时开发商受宏观环境转好、销售迅速回暖等因素的影响加大了购地投入,供应与交易水平随之持续攀升至2009年后最高位,直到年末传出调控将进一步收紧的传闻后方才出现回落;其中10-11月份大幅攀升至成交最高点,大量年度地王均出现在这两月中,12月份又大幅回落。
       纵观全年,土地供求与成交仍低于2011年同期。根据国土资源部发布的2012年土地市场运行基本情况报告显示,2012年全国土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元,同比分别减少3.3%和14.7%,而去年同期二者同比增幅均在15%左右。
       从土地用途上来看,2012年商业办公用地风光不再,居住用地成交的复苏成为2012年土地市场的最大亮点。具体来看,2012年住宅用地成交量在5月份跌至谷底,自6月份起随着新房销售市场的逐渐回暖及下半年融资环境的逐渐好转,交易逐渐复苏并维持上升趋势,11月份成交量到达年内最高点。尽管第四季度成交激增,但从全年来看,受累于上半年的冷清,相比2011年全年宅地成交量环比仍出现微降,这对于未来商品房供应构成较大压力。
       另一方面,商业办公用地成交全年持续低迷,这也印证了市场对于商业地产泡沫担忧日趋浓厚的氛围。
       地王:锋头下滑,住宅唱主角
       今年成交住宅用地总价排行榜上榜地块价格水平较2011年大幅下降,去年排名前10位地块成交总价均高于30亿元,今年仅三甲地块有此水平。排名首位的南京下关区滨江江边路以西2号地块,成交总价为56.2亿元,与去年榜首地块重庆渝中区渝中组团D分区4-1/02号宗地65.36亿元的总价相差近10亿元。
       受调控预期影响,今年各地政府推地较谨慎,年末才开始密集推地,且以供应中小体量地块为主,总价排行榜中体量大于50万平方米的仅有4宗地块,楼面价水平均不高。从竞得方来看,由于前期市场低迷使开发商资金压力增大,上榜地块多由实力雄厚的央企及大型房企竞得,万科、中海、保利、龙湖、华润置地、中冶置业等均出现在榜单中,企业联合拿地的现象也十分普遍。
       今年住宅用地成交楼面价上榜地块中8宗楼面价高于20000元/平方米,较去年榜单水平有所提高,其中北京市海淀区万柳地区居住用地(六郎庄搬迁平衡资金用地)项目以33831元/平方米的价格排名榜首,若扣除配建保障房面积,该地块楼面价可达40202元/平方米。
今年上榜地块以纯住宅用地为主,且全部为溢价成交,其中7宗地块溢价率大于40%。从时间上来看,下半年重点一二线城市优质地块入市量增加,土地市场出现久违的激烈抢地战,楼面价榜单中除北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目外,全部为下半年成交地块,北京、上海、杭州和成都4个城市瓜分榜单前十。
       一线城市总体普遍萎缩,但下滑幅度小于三线城市
       全年来看,各线城市之间分化明显,一线城市由于供应量较少,成交同比下滑,全年累计推出、成交同比下降超过一成,出让金下降21%,但土地单价仍然有明显上升;二线城市供需相对平衡,供应、成交同比微增;三四线城市供应量基本持平,但成交量大幅下降,表明需求相对不足,这表明企业对于目前社会普遍担忧的“三四线城市住宅高库存难以消化”的问题已有所认识,并在经营战略上提前做出了部署。回到一二线中心城市,成为全国性规模房企的共识。

  北京
2012年1-12月,北京共推出住宅用地41宗,合计276万平方米,同比减少60%;共成交住宅用地37宗,合计276万平方米,同比减少41%。北京宅用地推出楼面均价为5989元/平方米;成交楼面均价为6484元/平方米。尽管万柳等地王地块让沉寂许久的北京土地市场重现生机并拉高楼面价水平,但无法从根本上改写全年市场格局。
全年北京成交的37宗住宅用地中仅10宗为底价成交,平均溢价率为32%。2012年北京供地计划完成率较低,住宅类用地出让金为394.7亿元,较上一年减少近17%。

  上海
2012年上海共推出住宅用地115宗,合计639万平方米,同比减少41%;共成交住宅用地106宗,合计598万平方米,同比减少38%。四季度上海住宅用地供求均出现明显涨幅,土地出让金占全年宅地出让金总额的61%。上海住宅用地推出楼面均价为4345元/平方米;成交楼面均价为4852元/平方米。7月以来,上海住宅用地市场高价地块频出,其中保利地产竞得的徐汇区滨江两宗地块成交总价45亿元,折合楼面价27055元/平方米,为今年上海宅地总价与楼面价的“双料地王”。
全年上海住宅用地平均溢价率为15%,较去年同期下降3个百分点。下半年大量优质地块入市带动住宅用地市场,楼面价与平均溢价率水平较上半年均有明显提高。

  广州
2012年广州共推出住宅用地34宗,合计257万平方米,同比减少10%;共成交住宅用地32宗,合计249万平方米,同比增加29%。广州住宅用地推出楼面均价为2187元/平方米;成交楼面均价为2584元/平方米。2012年广州住宅用地平均楼面价除4、11月短暂冲高外,始终在低位徘徊,市场活跃度较低。广州成交的32宗住宅用地中19为底价成交,平均溢价率为21%,较去年同期上涨16个百分点。除个别高溢价率地块外,住宅用地整体溢价率水平未出现大幅波动。

  深圳
2012年,深圳共推出住宅用地11宗,合计50万平方米,同比减少61%;共成交住宅用地7宗,合计41万平方米,同比减少68%。2012年深圳仅4个月份有住宅用地成交,日益稀缺的土地资源使宅地供求情况难有突破,11月放量推地后本月市场再次陷入低迷。1-12月,深圳住宅用地推出楼面均价为3888元/平方米;成交楼面均价为5110元/平方米。全年成交的7宗住宅用地中仅2宗溢价成交,平均溢价率为6%,较去年同期上涨6个百分点。2012年深圳土地市场整体表现平淡。

  北京:供地计划仅完成三成,郊区化明显
2012年全年,北京居住类用地成交量连续两年减少。全年成交居住类用地37宗,总建设用地面积275.6万平方米,环比2011年减少22宗,建设用地面积明显减少41.14%。根据《北京市2012年度国有建设用地供应计划》,2012年全年计划完成供地总量5700万平方米,其中可供商品房开发的商品住宅用地850万平方米。这意味着全年住宅用地的完成供地仅占全市年度计划的30%。
与此同时,2012年北京实际成交的住宅用地集中在以五六环之间为主的区域内,这一部分占住宅用地供应总量的60.33%,楼面价为9101元/平方米,第二位是六环以外区域,成交总量占32.53%,楼面价为4326元/平方米。分行政区划来看,2012年北京居住类用地建设用地面积成交量前三位的通州、大兴区和亦庄开发区,成交建设用地面积所占比重分别为23.80%、16.51%和14.62%。成交量居前位的均为近郊区,居住用地成交呈明显郊区化特征。这将势必影响未来数年内北京市新盘项目的地域分布状况。

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