建立房地产的双轨流通体制刘福垣：

    近年来，政府紧缩地根和银根的措施实际上起到了托市的作用，使我国的房地产价格持续攀升，投机商们兴高采烈，普通百姓怨声载道。为破解目前的对立局面，我建议政府采取果断的调整措施，为普通百姓开辟一条符合中国国情的住宅生产流通消费的新途径，形成投资和消费各得其所的双轨制的房地产流通体制。这种全新的流通体制，既可以使目前已经形成的结构性房地产泡沫缓慢释放，又可以使普通百姓迅速解决住宅困境，既可以使大都市和国际市场接轨，又可以降低城市化门槛，加快化农民为市民的进程。启动双轨流通体制的具体建议：

1、土地流通双轨制。把新增住宅建设用地10%到20%明确为高档住宅用地，继续采取竞价批租的政策；把新增住宅建设用地的80%到90%明确为经济适用房用地，采取月租制政策，租价纳入城市居民生活指数，控制在城市平均工资合理房租含量允许的范围内。高档住宅用地安排在城市郊区，经济适用房用地应该合理分布在城区。

2、住宅流通双轨制。高档住宅租售并举，以售为主，由消费者自由选择；经济适用房必须以整个楼为单位整体出售，购买者只能是从事住宅租赁业的企业，不许自然人购买，不许以户或单元零售。自然人不能从事住宅租赁，如果自然人需要出租住宅必须由住宅租赁企业代理，逐步取缔目前的专业住宅出租中介机构。

3、住宅金融双轨制。原则上只给开发和租赁企业贷款，不给个人贷款。个人购买高档住宅贷款必须有法人单位担保，经济适用房一律停止贷款。

4、市区内现存住宅向双轨制过渡的对策。根据住宅的经济和物理属性，公寓楼是以整个建筑物为单位的商品，适宜整体出售、出租，也适宜分单元出租居住空间，不适宜分单元局部出售。从社会经济效益角度看问题，住宅同时具有资本品和消费品双重属性，是最佳状态。现在市区不少公寓楼已经卖给了个人，使住宅处于现实的消费品潜在的资本品状态，这对整个社会是不经济的。我们必须采取措施使这些住宅在社会再生产过程中逐步向双轨制过渡。我认为主要措施是对个人拥有产权的单元住宅征收高额累进的物业税，对租赁企业占有的经济适用房不征收物业税。在政策上加大个人拥有住宅的金融成本，使一般工薪阶层回归到符合自己收入水平的理性消费方式上来，不求所有，只求所居。鼓励他们把住宅卖给租赁公司，从公司租房子住，把资金用于提高劳动力素质的消费方面，等有了资本收入再考虑购买高档住宅。为保护普通工薪阶层的利益，政府对出售自己单元住宅的工薪阶层在五年内实行保护价格。在政策上明确规定经济适用房出售一律按原购买价格减去资产折旧交易。在具体操作中，我们应该根据级差地租原理确定累进税的税率。我们应该重新划分高档住宅和经济适用房，具体划分标准应该通过调查研究确定，我这里只是为了说明问题提供一个参考性意见。以北京为例，公寓楼内超过100万元现值的单元定为高档住宅，100万元以下的定为经济适用房。高档住宅不适合普通工薪阶层租住，政府不能在政策上规定保护价格，高额累进税实施之后，城区内的高档住宅应该向商业用途转移，改造为商店、旅馆和写字楼等。在经济上能够承受得起高额累进税的投资和消费者，政府也不会强制他们改变用途，可以由业主自行选择走双轨制的那一个轨道。

房价上涨压力依然严竣平抑房价快速上涨八大措施文林峰:

　　最近一两年来，在一些热点城市出现了房价上涨过快的势头，今年以来，受土地供应紧张、获取土地成本加大以及建材涨价、品质提高特别是市场需求巨大等多重因素影响，房价过快上涨的压力依然巨大，当前，控制房价继续过快上涨成为各级政府的主要任务之一，虽然国家和地方主管部门接连出台了相应的调控政策，但从总体来看，发挥作用有限，并未影响到投资热情，特别是有些政策还间接影响了广大居民正常的住房消费，因此，如何从大局和全局出发，既要达到减缓房地产业发展过热的目标，又要保持房地产业持续健康发展，特别是保护广大中低收入居民家庭的正常住房需求，成为宏观调控政策的关键。抑制房价，已不是单纯房地产业本身所能解决的问题。当前，投资渠道不足、证券市场持续低迷，国外资金大量涌入等以及在高额利润驱动下，各行各业资金流向房地产业，在这些多重因素影响下，已很难控制房地产投资规模的过快增长和房价的过快上涨。应把控制房价作为保持国民经济健康运行的重要因素，需要各部门采取有效措施，综合发力，才能收到成效。为抑制投机炒作、促进房地产业长期可持续发展，提出以下八大政策措施建议：

1、非常时期要特别加强政府对行业管理和规范市场的作用。在房价上涨过快的非常时期，要充分发挥并加强政府的行政调控和管理的作用，特别是要坚决打击投机炒作行为，如一些城市出台的期房限转政策，对于短期转手起到了一定抑制作用，但由于房地产开发周期和获取产权证的时间都较长，一年期限转很难影响到期房炒作，所以，应该适当延长限转时间，同时，要规范市场规则，设置短期转手交易的障碍。另外，对于开发商利用虚假合同骗取银行按揭贷款、哄抬房价等行为，以及囤积居奇、有房不卖、或延缓开发建设进度、人为造成供应量短缺的行为，要通过降低资质、通报批评以及收回土地等行政和市场手段相结合的方式，规范市场行为。

2、以税收手段调整住房消费。针对一些地区房屋倒手频繁的现象，一些城市出台了征收营业税以及附加税等办法，通过加大炒作成本来达到打击投机的目的。但由于5.55%的营业税及附加力度不足，在强大的市场拉动下，大部分炒房者转手把税赋成本转嫁给需求者。参考国外做法，应在转让过程中征收利得税，如以30-50%的增值累进递增税率的方式调整增值收益。同时，对于房地产税，应在保护正常住房消费的前提下，主要针对投资（投机）奢侈性住房消费征税，即对第一套自用住房免征，对第二套以上以及一定总价（或面积）以上的开征，这既符合节能省地建设节约型社会的要求，又达到了调整住房消费行为的目标。

3、加大位置合适、规模适度的中低价位商品住宅供应量。当前，在一些热点城市，中低价位商品住宅供应严重不足的问题特别突出，老百姓买不到合适的住房已影响到社会的稳定。一些地区虽然加大了中低价位商品住宅的供应，但由于位置较远、基础设施建设滞后，特别是交通不便，无法真正解决普通市民的住房消费需求，有些城市已造成结构性的过剩问题，即中心城区供应严重不足，而城市边缘地带却供应过剩。中低价位商品住宅应定位在无私家车的普通老百姓，因此，应选择位置适中，建设规模适度的居住区，即政府通过补贴地价或限价招标方式，向居民提供满意的住房。

4、限制对普通商品住宅的购买对象。借鉴一些地少人多国家和地区的住房发展经验，住宅作为满足人民生活的基本生活品，必须以满足自住需求为主，即要优先满足、保障本地居民的正常住房需求，特别是对于房价上涨过快的地区，要严格限制外地人、外国人购买中低价位的普通商品住宅（这部分人群只能投资、购买高端市场产品，如别墅或高档公寓），防止国外投资代理机构等凭借资本和团购优势，垄断房源，转手炒卖，高价炒作，使本地居民在房地产市场处于劣势地位。要放开高端市场，保障低端市场。

5、在严格保护耕地的基本国策下，适度调整用地政策。针对不同地区房地产市场发展的不同情况，要因地制宜，特别是在当前拆迁矛盾集中、存量土地盘活困难重重的压力下，适度增加新增建设用地指标和投放量，满足居民基本住房需求，是缓解供求矛盾、平抑房价的重要举措。一些国家在土地供应政策中，明确规定土地要适度满足社会经济生活对空间发展的需求。当前，住房供应不足已成为社会矛盾的热点，因此，要在提高存量土地利用率的基础上，适度增加土地供应量。

6、建立多层次的住房保障政策，通过贴息贷款解决低收入家庭住房问题。一方面要加大公共财政投入力度，扩大双困家庭廉租住房覆盖面；同时，采取有效措施，重点解决低收入家庭的住房困难，如加大经济适用住房供应量，在房价涨幅较高，已严重超出当地居民购买水平的地区，应强制推行经济适用住房政策，缓解日益突出的社会矛盾。另外，对于中低收入家庭购买一定面积以内的普通商品住宅（以公布的均价以下为准），采取购房贷款贴息政策，缓解宏观调控政策对普通居民购房能力的影响。

7、尽快建立并向社会开放房地产信息系统。各级地方政府要抓紧建设房地产信息系统，通过网上信息查询和合同登记备案等方式，达到促进理性投资与消费的目的。同时，尽快实现商业银行间以及与产权登记部门的信息联网共享，建立个人信用制度，防范金融风险。同时，在高档住宅没有明确界定的情况下，可采取超过本市公布的平均房价一倍以上视为高档住房，提高贷款利率和首付款比例，抑制这部分住房的供应与需求。

8、调控政策要统筹协调，谨慎出台。对于即将出台的政策，要进行充分的市场调研和论证。对于已出台的政策，要密切跟踪、研究市场反映和调控效果。如调高利率政策不仅加重了投资炒房的成本，也加大了普通住房消费负担。今后出台新的调控政策时，要注意各部门间的衔接与配合，稳妥地提出新的调控政策，如可实行分段贷款利率，在一定贷款额度的，实行优惠利率，对于第二套或贷款总额较高的项目，实行较高的市场利率。同时，稳定公积金利率水平，切实起到政策性住房金融支持中低收入家庭住房消费的目标和使命。

   防止商品房住宅价格过快增长魏成森(北京市建委城市建设综合开发办公室)

一、近五年北京市商品住宅价格走势。北京市商品房的销售价格受区域因素影响，始终保持在较高的价位，明显高于全国，但价格差距已呈现逐年缩小的趋势。在房地产供需基本平稳的情况下，2000-2004年，商品房价格始终在一个合理的区间内波动。但应该看到，2004年北京市商品住宅平均销售价格为每平方米4747元，同比增长6.5%。虽然商品房和商品住宅价格涨幅均低于同期全国商品房和商品住宅平均价格的增幅（全国分别为15%和16％），但值得关注的是，2004年北京市商品住宅价格为近5年来的最高点，上涨幅度也达到了近七年来的最高点。今年一季度，商品住宅价格达每平方米4838元，比去年同期上涨10.96%，商品住宅价格呈现继续上扬态势。二、商品住宅价格上涨原因分析北京市商品住宅价格的上涨主要原因有三个方面：

（一）旺盛的市场需求拉动房价上涨。我市商品房需求的增加主要源于以下两点：一是北京市宏观经济增长的强劲势头和居民人均可支配性收入不断增加。近5年，北京市的GDP和居民人均可支配收入的年均增长速度都大大高于房地产价格的增长速度。不断产生城市居民消费升级的需求。二是独特的区域环境、2008年奥运会及总体规划修编的逐步具体实施，不断吸引外埠居民在京购房。近两年，在市建委实际登记的预售面积中，外地个人购房比例都在20%以上，今年1-2月，购买商品住宅的外地个人占到26.13%。

（二）商品住宅建设成本增加推动房价上涨。近两年，商品住宅的成本构成中，土地价格、拆迁成本、建安费用、配套费用都有所上升。其中建安费用上涨相对较大，每平方米平均增加185元，这主要是建材涨价和房屋整体品质提高所致。开发建设成本增加在也一定程度上推动房价上涨。

（三）一些开发商和投机者利用信息不对称炒作房价。近两年，一些开发商和投机者利用信息不对称来炒作房价，导致房地产市场的非理性因素增加，误导消费者盲目购房，推动房价进一步上涨。如部分开发商和投机者不切实际地宣扬我市土地供应量将大幅度降低，土地成本会大幅上涨，进而提高商品房售价；还有一些开发商在销售过程中，囤积可售商品房，故意造势，通过谎称供应短缺来哄抬价格，从中牟取暴利等等。最近，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，指出各级政府要高度重视稳定住房价格工作，切实负起稳定住房价格的责任。我们要积极贯彻通知精神，结合北京市情况，防止房地产价格的过快增长，通过加强对房地产市场的宏观调控，采取有效措施，实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。 

  对房价问题的思考柴强: 

　　近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞涨”，引发了若干不同的看法和争论。以下对涉及到的有关问题，从理论上谈点个人看法。

一、关于房价与地价的关系。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来做出反应的。

二、关于供求决定的房价是否就合理。过去我们不懂得价格是由供求决定的，现在我们都比较明白了。但是，供求决定的价格是否就是合理的。有人说：“房价上涨说明有需求，有需求说明房价上涨是合理的”。从经济学上来讲，价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求，价格的上涨也不一定合理。关键是要看是什么需求拉动的价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。可以将购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空置为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求。虚假需求拉上的房价上涨是不能长期维持的。

三、关于房地产泡沫的衡量方法目前用“房价收入”、“房价上涨过快”、“房价上涨幅度过大”等来衡量房地产是否有泡沫，可以说是不够到位的。衡量房地产是否有泡沫的方法，应是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。其中的一个简单衡量指标是房价与房租之比，又称“毛租金乘数”、“租售比价”。在房租由市场决定及经济正常发展的情况下，房价与年房租之比一般为10倍左右。如果房价与年房租之比大大高于10倍，则说明房价有泡沫。特别是从房价和房租两条曲线的走势可以看出是否存在泡沫：如果房租没有多少上涨，甚至是下降的趋势，而房价持续较快地上涨，则说明存在泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。

四、关于利率对房价的影响。利率上升对房价有着很大的影响。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现代购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多。因此，综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。目前对加息影响的认识尚不足够。从眼前看，加一点息的确影响不大。但问题是我们的利率水平仍然处在历史的最低位。从1989年到2004年的15年间，我国一年期存款利率的变动范围为11.34%至1.98%。如果今后宏观经济不出现大起大落，未来的利率变动范围不会有这么大，但其长期的一般范围为4%-6%。这样来看，未来的利率至少要上升一倍以上。由于购房贷款期限短则10年，长则二三十年，所以，未来利率不得不大幅度上升时所可能导致的“从量变到质变”的影响，是现在就不能不预见和思考应对措施的。五、关于汇率对房价的影响。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗房地产，此后出售房地产时，相对于当地市场，房地产可能升值了，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。  

  抑制房价不能靠征收房地产税孤军奋战－岳树民：

　　近一时期，许多大中城市商品房价格大幅度上涨，主张通过征收房地产税抑制房价的呼声再起。从理论上讲，这一改革对降低房价会起到一定的作用。但笔者认为，应客观分析征税在抑制房价中的作用，不能单纯依赖课税抑制房价，还应采取包括税收手段在内的法律手段、经济手段相互配合，才能取得预期效果。

一、房地产税改对抑制房价作用有限。从我国目前商品房价格形成机制以及对土地和住房保有环节课税存在的偏差看，现行房地产税制不合理确实是形成商品房价格过高的一个原因。我国的房地产税制改革是要通过税费改革，将房地产开发建设环节的一部分税费后移至房地产的保有环节，开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。椐专家测算，房地产课税的这一改革，一方面可以减少房地产开发成本10%～20%，甚至达到30%，由此会降低商品房价格；另一方面，增加了房屋拥有者的税负，将使那些以投资或投机为目的保有的住房成本增加，可以遏制“炒房”行为，从而抑制房价的上涨。但房地产的价格是受土地供给体制、土地价格、建材价格、房产需求状况、金融政策、各种税费等多种因素决定的，税收只是其中的一个因素。房地产税制改革只是对一部分税费的后移，理论上能否使商品房价格下降，要看土地、建材等其他构成房屋成本的要素价格是否稳定甚至下降。在对商品房需求较大的情况下，房地产税制的改革给了房地产开发商更大的利润空间，开发商并不一定会将这块利润让给购房者。另外，房地产拥有者的投资或投机成本增加，能否有效地抑制"炒房"行为，还取决于房地产市场的供求状况。在土地供应有限，房地产市场依然是卖方市场的情况下，“炒房”者完全可以将税收负担转嫁给购房者，这不但不能抑制房价的上涨，反而会进一步推动房价上涨。比如，杭州市对房屋转让所得征收20%的个人所得税后，实际执行结果不仅没有抑制房价的持续上涨，反而成为推动房价进一步上涨的一个重要因素。

二、房地产征税也有副作用。科学合理的房地产税制会对形成合理的房地产价格起到积极的作用，由此，在房地产税制改革中应考虑以下三个问题。首先，我国商品房开发的定位应满足居民个人居住需要而非投资。其次，对房地产税的调节作用必须予以准确定位。第三，对房地产课税可能产生的负作用应有一个科学的估计。

三、多种税收手段并行。抑制房价还宜采取综合手段对房地产供求机制进行调控。首先，按房地产市场运行常态设计房地产保有环节的税负。其次，房地产税制改革应做到租、税分离或土地使用税与房产税分离。第三，房产税实行差别征税政策。第四，改革现行土地增值税，抑制房地产投机行为。   

　 抑制房价应该尽量按市场规律进行调控并制定相应的辅助措施－朱女燕

　　　最近一段时间，全国住宅市场比较红火，但少数大城市的房价飚升，原因何在？对住宅市场的风险如何估计？三年来我们连续对全国一些大城市做了住户满意度和住宅更新需求的调查，调查结果显示，住宅市场的潜在需求很大，这种需求可以分为现实需求、中期需求和长期需求。从北京的现实需求来看住宅的实际需求量和供应量相差并不很大，但几年前出现住房类型供需失配以及房价与本地居民平均购买力脱节的情况。谈起房价我们认为实际上有三种价格：第一种叫做理论上的均衡价格，由城市经济发展水平决定；第二种是实际价格，围绕均衡价格波动；第三种是按一个城市一般居民平均购买力计算的公平价格。这三种价格左右着一个地区或一个城市的住宅市场状况。如果实际价格与公平价格相差过远，必然会产生社会心理的巨大失衡。现在一些大城市的实际房价比公平价格高很多，这种情况是否合理，要进行理性分析，实际房价主要取决于城市经济发展水平，这是不以人的意志为转移的客观规律，如北京、上海这样的国际大城市，附近地区、全国以至部分国际购买力都向之集中，实际价格不处于较高位，才是不可想象的，但问题在于不可有过度的投机炒作。对投机现象要密切监视，及时采取力度恰当的应对措施。当前调控住宅市场价格的主要措施之一是调整银行房贷利率，这是常用的办法，但也非万能，力度小（如2004年初提高利率的幅度）对抑制炒房不起作用，因为炒房者可以有其他补偿损失的办法，力度过大，在抑制炒房的同时会重创一般居民的购房积极性，现在房贷利率及首付额都很高，是否需要再提高要慎重考虑。根据炒房的特征采取阶梯式资产增值税等调控措施是现阶段的可行做法。政府负有社会公平的义务，始终在政策上在抑制泡沫的同时要稳住低端购房者、保护好非炒作的现实购买力，发展中期购买力。如果实际房价与均衡价格的差别超过警戒线采取力度大的调控措施抑制过渡的泡沫是适宜的，如未超过警戒线但为解决实际价格与公平价格相差过大的问题，要加大经济适用房和普通商品房的建设，在保护大部分购房者利益的同时，也必然会对高端房价起到一定的抑制作用，事实已经证明这是行之有效的办法，从这十几年的经验来看，只要采取了积极的调控措施，市场崩溃的风险是完全可以规避的。从长远看，还有一个重要问题要引起足够的重视，房地产业固然是国民经济支柱之一，但这是一个消耗较多一般钢材和能耗的行业。从我国经济发展的瓶颈和可持续发展的总目标看，这个行业以多高速度和多大规模发展，我国的合理住宅消费模式是什么？这是需要认真思考的问题，要从统筹全局的高度对房地产市场进行合理规划，使之稳步健康的发展，为国民经济的发展作出持久的贡献。

    影响北京房价的主要因素－邹炎

 一、北京市商品住宅价格发展及现状。北京市商品房价格大致经历了两个阶段：一是政府定价时期（1980－1992年），其中1980-1986年，由于当时商品房数量少，价格由市建发和建设银行北京分行共同审定。1980－1984年价格水平为300－450元／平方米，1984年以后调至580元／平方米，1986年为819元／平方米；1987－1992年商品房价格由市建委、计委、物价局、房管局、建行北京分行五个部门共同审定，商品住宅最高价格为3700元／平方米，最低价格为800元／平方米，平均价格1700元／平方米；二是商品房价格分类管理时期（1992年至今），由于房地产开发迅猛发展，开发规模不断增加，开发企业数量增多，再用行政审批的管理方式已经不能适应市场发展的要求，因此采取了分类管理的办法，对经济适用住房（安居工程）和市政重点工程拆迁用房实行政府定价，其它商品住宅价格基本上是由市场形成。1997年以前，由于单位购房占绝对主体地位，个人购房的比例极小，而且基本上是处于卖方市场状态，商品房价格基本上是由开发商自行定价为主。1998年国务院关于停止福利分房的通知下发以来，北京购房主体由单位逐渐转变为个人。北京市商品房价格渐渐地由市场起主导作用。从商品住宅的价格变动情况来看，从1980年到1997年，北京市商品住宅平均售价一直保持攀升趋势，1997年达到最高值5478元/平方米。只是从1998年开始出现下降，但1999年及2001年又有小幅上升，2003年降到近七年来的商品住宅价格的最低点4456元/平方米。2004年北京市商品住宅平均售价为每平方米4747元，比2003年上涨291元，上涨4.3%，其中，普通住宅和豪华住宅的销售价格同比分别上涨5.2%和1.7%。

二、影响北京房价的主要因素。1、供需状况对商品房价格的影响。供求关系决定价格是最基本的经济学原理。市场需求会导致价格围绕价值上下波动，但从一定时间来看，价格还是和价值相吻合的，价格会向价值回归。需求过大和供应过剩都会短期内影响价格的波动，但如果市场需求持续走高，那么市场上商品的销售价格肯定会走高。一般来说一旦当市场上某个行业比较火爆后，很多的投资商就开始向这个行业注入自己的资金，短时间后市场供应会马上加大，导致供过于求，致使市场价格下降。供过于求后市场经过一段时间的自我调节，价格会向价值回归。供需关系只能单纯地影响到房价暂时的涨跌。2、商品住宅开发成本对价格的影响。生产成本决定生产价格也是经济学的基本原理。从商品住宅销售价格构成看，商品住宅价格主要由土地成本（征地费、拆迁安置补偿费、前期工程费、"四源"费、基础设施建设费）、公共配套设施费、房屋建筑安装费、管理费、贷款利息、利润、税金（两税一费：营业税、城市维护建设税、教育税附加）等组成。生产成本的变化必定会影响到房价的变化。 3、购房主体的变化对商品住宅价格的影响。单位作为购房主体往往对位置等因素考虑较多，而对房价的敏感程度较弱，而个人作为购房主体对房价敏感程度较高。因此，不同时期由于购房主体的变化，对房价影响也是相当大的。4、经济适用房建设对商品住宅价格的影响。经济适用住房建设，实质上上政府对经济适用住房采取了土地划拨、行政事业性收费减半征收的扶持政策，同时对其价格进行审定。大规模的经济适用住房建设与供应不仅总体影响了并拉低了全市房价平均水平，而且影响了所在区域的房价，影响了房价指数，对平抑房价，稳定市场、保持良好的住房消费心理起到了重要作用。5、危房改造对商品住宅价格的影响。危改允许被拆迁居民在政策允许的控制面积内，采用房改优惠价、房改成本价、经济适用房价的组合方式回购商品住宅，回购的商品住宅价格大大低于同地区商品房价格，对稳定、平抑商品住房销售价格起到积极的作用。同时，危房改造会刺激商品住宅的需求量，可能会对商品住宅的价格形成上涨趋势。6、住宅郊区化对商品住宅价格的影响。近年来，由于郊区公共交通设施、教育文化设施、商业服务设施的改善，住宅大规模的郊区化，使得老百姓花同样的钱可以在郊区住上更大面积且便宜得多的房子，无疑对商品房价格起到重要的下拉作用。7、房价上涨的心理预期对商品住宅价格的影响。任何一种商品，如果人们对其上涨或下跌形成了一种心理预期，人们往往会买涨不买跌，商品价格愈是上涨，人们愈是追涨购买，商品愈是下跌，人们愈是持币待购。

三、北京市住宅市场及价格变动趋势预测：1、土地价格上升及房屋建筑安装成本的上升迫使商品住宅价格进一步上涨。2、持续旺盛的需求量促进商品住宅价格上涨。3、购房主体的变化对商品住宅价格的影响。4、经济适用房建设对商品住宅价格的影响。5、危房改造对商品住宅价格的影响。6、住宅郊区化对商品住宅价格的影响。7、房价上涨的心理预期对商品住宅价格的影响。从影响北京商品住宅的价格因素来看主要有：供需状况、商品住宅开发成本、购房主体的变化、经济适用房建设、危房改造、住宅郊区化、房价上涨的心理预期等，从北京的现状来看，供需状况、商品住宅开发成本、危房改造、房价上涨的心理预期目前是推动北京房屋销售价格上涨的主要因素；购房主体的变化现阶段只能算是影响商品住宅价格的中性的因素，经济适用房建设、住宅郊区化等因素是抑制商品住宅价格上涨的因素。通过对影响北京商品住宅的价格因素综合分析，北京市的商品住宅在近期内将保持平稳上升的态势。

   供求—范围—协调,房价观察的三元素一见（某杂志主编）

房　　屋价格、房地产形势，利率调整、土地供应……，要素众多，观念不一。我看：

一、房屋价格看供求住宅价格的高与低及其走向，主要看供求关系。供应方面：土地部门说：土地供应充足。言下之意就是：房屋价格的持续上扬不是土地紧张造成的。在银行方面，虽然提高了利率，但无需讳言，由于城市房地产开发相当程度上是政府所为，大量的开发商背后都有政府背景，银行依然把房地产商作为优质客户，尽量满足贷款供应。开发商方面：提高了的开发成本可以转嫁给购房者，利润空间依然相当可观。二手房方面：欲改进居住条件者依然要倒手，欲赚取差价者依然待价而沽。应该说，供应方面总量充足，但是结构未必合理。再看需求方面：国民经济的持续发展和居民收入的持续提高，构成了持续的对住宅旺盛需求。由于有效投资渠道的缺乏，越来越多的普通居民把购置不动产作为货币保值增值的手段，也构成了不可忽视和非议的重要需求。利率的提高，会把一部分中低收入者的现实需求暂时抑制为潜在需求，对于高收入者，利率的影响相当有限。大量因住房被拆迁引发的被动需求不会利率变化而减少，控制拆迁规模可以有效减少被动需求。所以，从一般情况看来，经济持续增长，供求两旺，住宅价格就不会主动下落。观察城市特别是像北京、上海这样的中心城市的住宅需求，不能局限于本市居民和企业的需求。上海房价和租金的持续上扬，与大量的公司入住、人才迁入、会议展览及越来越多的流动人口的增加有着直接的关系。恶意炒作和超出实际的心理预期增加了房价的虚假成分，构成市场信号失真，结果把以持续增长的需求为基础的正常房价淹没其中。多数居民的收入水平等因素都可以作为观察房屋价格的重要出发点。但是，无论如何，市场的供求状况是决定房屋价格最为直接和重要的因素。

二、调控得失看范围一系列调控措施，对所有当事人都不可避免进行着利益从而行为的调整。从欲购房居民的范围看：提高利率，在一定程度上增加了购房支出，确实有失；如果暂缓购置，等到房价有所降低时再买，可能得失相当，也可能还有得。从房地产商的范围看：个别资金力量不济、房屋积压严重、甚至违规经营者，在调控的大环境中，可能出局，实属正常。对大多数开发商来说，房价增速减慢、或者少许下调，对预期利润无碍大局。正可以利用市场整合的契机，调整自身经营，优化资产结构，伺机求得更大发展。从城市政府范围看，短时期内，可能减少一些土地收入，项目缓建，市场温度降低。但是，可以换来城市房地产市场的健康有序。从国民经济整体运行的范围看，适当抑制房地产市场的高速增长，可能减缓经济发展速度；但是，抑制了发展虚火，挤出了部分泡沫，可以促进金融市场、土地市场的理性发展。从可持续性发展的范围看，适当控制房地产的发展速度，促使改善供应结构，对于提高土地、水、建材和能源的利用效率，大有益处。宏观调控的职能在中央。调控措施不是针对某类房地产市场当事人，而是着眼于国民经济的持续健康发展的全局。判断利弊得失，自可出自于不同的利益考虑，使用不同的观察视角。但是，适当的宏观调控有益于国民经济的整体健康运行是没有疑义的。

三、实际走势看协调发展与控制的协调。房地产产业关联度高，对经济的拉动能力强，是国民经济的支柱产业，要继续发展而不宜疲软萎缩。这一点不因房屋价格增长过快而有所改变。但是房价增长过快，产业非理性增长，又确实会给国民经济的整体健康构成现实和潜在的风险，必须适当控制，这也毫无疑问。力度适当，刚柔相济，区别对待，有保有压，体现了此中双重目标的协调。中央政府与城市政府的协调。城市政府在开发问题上有着明确的直接的相对独立的经济和政治的利益。房地产开发是城市政府进行城市建设和改造的重要资金来源，是改变城市面貌、彰显政府政绩极为重要的手段。由此构成了城市政府扩张本地房地产的内在冲动。但是，房地产市场一旦崩盘，却不是孤立地只给当地带来经济和社会的风险，其连锁效应必然造成整个国民经济的灾难。城市政府特别是幅射周边乃至全国市场的中心城市的政府，在中央政府宏观调控的大政策下，该出手时就出手，有效地抑制房价，有利于当地更有利于全国房地产市场的健康发展。开发商、购房者等与大政策的协调。在政府的大政策下，开发商、购房者、银行等调控相对人，作出理性选择，不仅是维护自身利益的需要，也是宏观调控得以奏效的市场基础。从管理者到相对人，从中央到地方，房价的实际走势是各方利益与行为相互协调的结果。绝大多数人顺势而动，从而构成宏观大势；也可能有人逆势而行，表现出某种不协调。但是，选择了过程就选择了结果应该是理所当然。

    政府抑制房价的效果能有多大－常亮

　   3月底，国务院发布了一份关于切实稳定住房价格的通知。《通知》一共有八条意见，明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。《通知》虽未见正式公开报道，但众多官员和业内人士对其内容都已熟知。"国务院的八条意见是非常严厉的。"一位政府官员评论道。《通知》还指出，对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任(4月5日华西都市报)。虽然没有详尽了解国务院《通知》中的八条具体意见内容，但是，上层对于房价上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展的态度已经明朗，抑制房价过快增长的决心已经下定。笔者认为，这其实是政府抑制房价的动员令和硬命令，这一点从"对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任的段落中可以看出。虽然一些人也许认为这些话语有点官方辞令的味道，但是，面对这个居高不下的房价，我们相信地方政府不会掉以轻心。究竟这八条铁规对于抑制高房价能够发挥多大作用，关键在于如何抓好落实。只从今年人大会上温家宝总理政府工作报告中明确提出“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”后，可以说，政府抑制高房价的组合拳开打。但是，央行提高个人房贷利率和首付比例后，遭到了社会各界特别是个人购房者的抨击。税务总局官员关于启动房地产交易税的风刚放出去，也引来了一些责难声。笔者认为，政府抑制房价的组合拳没有人们期望的那样快那样准那样狠。抑制房价的雷声大、雨点小、效果差，房价继续快速上涨的因素依然存在，一些地区依然在继续攀升。过高房价能否有效抑制住，关键在于政府的决心和措施，关键在于这八条铁规能否有效落实。抑制房价政府必须切实利用行政、经济甚至法律等手段，从调整房屋供给结构、土地管理、开发商管理和打击炒房投机行为等方面入手，切实打好抑制房价的组合拳。政府必须加大房屋供给结构调整力度，大力开发经济实用房，大力开发低收入阶层能够买得起的低档房屋，增加供给数量，分流一部分购买力和需求量。加强对房屋用地管理。重点在于打击地方政府利用有形之手操纵土地价格的恶劣行为。这里面必须转变个别地方政府的一个错误观念，那就是把房地产业当作支柱产业来对待、来开发的思想。房地产的畸形发展、土地价格的轮番暴涨，这是其根本的思想基础。利用行政、经济手段抑制炒房投机行为。对于投机炒房者必须在房产过户交易、银行贷款利率和税收上进行限制和调控。笔者赞成央行副行长吴晓灵所说的"央行的利率政策作用有限，关键还得有土地、税收政策配套。"要区别情况，对试图靠炒房谋取暴利者课以重税。税收这个措施应该尽快出台。从4月1日起，上海16家中资银行将全线停止一年内个人住房贷款的转按揭服务。与此同时，来自上海各银行基层网点的消息还表明，部分银行已经明确表示，第三套房贷款利率将在6.12%的基准利率上再上浮10%，至6.73%。这些措施都是行之有效的，应该大力推广。对于开发商哄抬价格、散布虚假涨价消息的行为必须进行坚决打击，切实维护房地产市场的正常秩序和健康发展。目前，关于土地对房地产价格的影响到底有多大，住房建设用地到底是否紧缺问题，政府部门官员和房地产商正在争论不休。其实，一些房地产商就是一直打着土地供应十分紧张、土地价格左右着房地产价格的旗号，来提高百姓对房地产价格继续上涨的心理预期的。笔者还是那句话，在目前情况下，政府应该采取强硬措施，通过公开、公正的市场竞价，公布和公开不同地段的土地购置价，并以此确定高层和多层房屋的建设成本，在此基础上政府提出市场出售的指导价格，房产商可以围绕指导价格上下浮动。我们相信这个计算过程并不十分复杂，这样经过精确计算，一切真相就会大白于天下。关键在于愿不愿意做，原不愿意做细致、做好。